Cumpărarea imobilelor în proces de construcție are avantajul costurilor mai mici, comparativ cu procurarea imobilelor deja construite, dar poate prezenta și anumite riscuri pentru cumpărători. În această notă, se explică care sunt particularitățile contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție, ce probleme poate întâmpina cumpărătorul în procesul executării contractului și cum legislația Republicii Moldova îl protejează pe cumpărător în fața riscurilor specifice pentru acest tip de contracte.
Ce reprezintă un contract de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție
Contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție, reglementat de Codul Civil al Republicii Moldova (art. 1170-1176)[1], este un contract special prin care vânzătorul se obligă să construiască un apartament sau un alt bun imobil și să-l predea în proprietate cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să achite prețul convenit și să recepționeze bunul imobil după darea lui în exploatare.
Până la modernizarea Codului Civil în 2019, procurarea unui imobil în construcție presupunea semnarea unui „contract de investiție în construcții” între cumpărător și compania de construcție. Pentru acest tip de contracte nu exista o reglementare clară, găsindu-se doar mențiuni izolate în mai multe acte normative. Principala problemă a acestui instrument juridic consta în absența unui drept real al cumpărătorului asupra imobilului aflat în curs de construcție. Acesta achita ratele sau, uneori, chiar prețul integral, însă nu deținea niciun drept real asupra bunului viitor, până la finalizarea construcției și darea acesteia în exploatare. Dacă dezvoltatorul falimenta, persoana care investiseră economiile de o viață se vedea nevoită să-și recupereze banii alături de alți creditori privilegiați, precum băncile sau statul, aceasta fiind o misiune extrem de anevoioasă. Din această cauză au fost înregistrate abuzuri, multe persoane au rămas fără apartamente, dar şi fără banii investiți. Actualmente, avem un cadru juridic clar pentru astfel de situații, care îi oferă cumpărătorului o protecție adecvată.
Cum noile prevederi legale protejează drepturile consumatorului
Noțiunea de „contract de investiții în construcții” a fost înlocuită prin „contract de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție”. În orice caz, indiferent de denumirea contractului, dispozițiile din Codul Civil cu privire la contractele de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție se aplică oricăror contracte sau aranjamente, prin care unei persoane i se promite sau i se rezervă un bun imobil în construcție în schimbul unei plăți (chiar dacă părțile semnatare au dat o altă denumire contractului). Totodată, în situaţia în care se ridică o construcţie pe un teren propriu în favoarea proprietarului terenului, este vorba de un contract de antrepriză si nu de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcţie.
Codul Civil acum prevede ce clauze concrete trebuie să conțină un contract de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție, și anume: numărul cadastral al bunului imobil în construcție; numărul și data eliberării și expirării autorizației de construire; datele de identificare a proiectului de construcție; informația dacă vânzătorul este sau nu proprietarul terenului pe care se construiește; cota-parte din dreptul asupra terenului, construcției și altor părți comune care se transmite cumpărătorului; data calendaristică concretă la care imobilul urmează a fi dat în exploatare; prețul total și graficul de plată a ratelor etc. La contract trebuie să fie anexate copiile de pe autorizația de construire și planul construcției. Aceste clauze obligatorii funcționează ca un filtru de securitate pentru cumpărător, eliminând ambiguitățile care în trecut permiteau dezvoltatorilor să se eschiveze de la responsabilitățile sale.
Un aspect important este că în contract trebuie de indicat cota-parte din dreptul cumpărătorului asupra terenului sau altor părți comune. Această cotă-parte este importantă, deoarece în baza ei va fi calculată mărimea responsabilității financiare pentru întreținerea clădirii, în viitoarea asociație de proprietari.
Află mai multe informații utile - descarcă nota integrală elaborată în cadrul Campaniei Naționale de Informare a Consumatorilor: „Drepturile consumatorilor sunt drepturile mele!”:
Acest material a fost produs cu suportul financiar al Uniunii Europene și al Fundației Soros Moldova. Conținutul acestuia reprezintă responsabilitatea exclusivă a proiectului „Consolidarea cadrului de protecție a consumatorului în Republica Moldova”, implementat de către Centrul Analitic Independent „Expert-Grup” în calitate de lider de consorțiu, în parteneriat cu Institutul pentru Politici și Reforme Europene, finanțat de către Uniunea Europeană și Fundația Soros Moldova.
Sursa: expert-group.org
CNPF propune reguli noi pentru creditele de consum, cu mai multă transparență și protecție pentru clienți. Proiectul introduce limite pentru costuri, dobânzi și penalități.
Piața imobiliară din Chișinău nu mai poate fi descrisă drept una care doar încetinește, ci una aflată în blocaj, susține expertul economic Marin Gospodarenco, într-o analiză publicată pe rețelele sociale.
Crearea unei asociații de proprietari în condominiu ar putea necesita mai mult sprijin din partea locatarilor.
