Stas Madan: „Prima Casă Plus” a generat prețuri record la apartamente

La un an de la modificările operate în programul guvernamental „Prima Casă”, expertul economic Stas Madan revine cu o analiză amplă asupra efectelor generate de „Prima Casă Plus” asupra pieței imobiliare.

 

Potrivit acestuia, prevederile adoptate în iulie 2024 au contribuit direct la o creștere accelerată a prețurilor locuințelor, în special în municipiul Chișinău.

 

„Creșterea plafonului valorii maxime a locuinței procurate prin program de la 1 milion la 2,5 milioane lei a fost o invitație deschisă la majorarea prețurilor. Dezvoltatorii și agenții imobiliari nu au ezitat să profite de această oportunitate, într-o piață în care gândirea pe termen lung și etica sunt, din păcate, în minoritate”, notează Madan.

 

Potrivit datelor analizate de expert:

• În trimestrul IV 2024, prețurile la apartamente în Chișinău au fost cu 25,6% mai mari decât în aceeași perioadă a anului precedent;

• În trimestrul I 2025, creșterea a fost de 32,9% comparativ cu T1 2024;

• În doar un an, ponderea tranzacțiilor cu apartamente prin credit ipotecar a crescut de la 23% la 61%;

• Valoarea medie a unui credit ipotecar a urcat de la 954.000 lei (S1 2024) la 1,3 milioane lei (S1 2025);

• În primul semestru din 2025, 42% din totalul creditelor pentru locuințe au fost acordate prin programul „Prima Casă Plus”.

 

Madan identifică trei măsuri cheie care au dus la aceste efecte:

1. Majorarea plafonului valorii maxime a locuinței eligibile cu 150%, în timp ce prețurile crescuseră cu aproximativ 80-85% din 2018 până în 2024;

2. Relaxarea gradului de îndatorare – de la 50% la 70% din venitul net al familiei;

3. Creșterea cotei de garantare la 65% pentru locuințele de până la 10 ani vechime în Chișinău, ceea ce a permis băncilor să-și asume un risc mai mare.

 

„Toate aceste trei elemente luate împreună au servit un cocktail ideal pentru accelerarea creșterii de prețuri. Nu spun că, în lipsa programului, prețurile nu ar fi crescut. Dar cu certitudine ar fi crescut într-un ritm mai moderat, dacă se ținea cont de recomandările analizei realizate de mine”, explică Madan.

 

Expertul atrage atenția și asupra lipsei de dezbatere în jurul acestor modificări. „Proiectul a fost votat practic în unanimitate de toate partidele parlamentare, fără întrebări. Nici opoziția, nici partidele extraparlamentare și nici presa generalistă nu au pus în discuție aceste riscuri”, remarcă el.

 

În concluzie, Madan avertizează că piața imobiliară dă deja semne de răcire: „În trimestrul II 2025, numărul apartamentelor vândute în Chișinău a scăzut cu 65% față de aceeași perioadă a anului trecut. Chiar și BNM semnalează riscul unei supraevaluări a activelor imobiliare. Piața are nevoie de o corecție, iar artificiile de susținere se epuizează.”